万达商业地产运作模式

万达商业地产的八点心得及运作模式1891项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常好的信号，也说明公司非常有远见。个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少时，商业地产就成

万达商业地产的八点心得及运作模式 1891项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常 好的信号，也说明公司非常有远见。个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少 时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量 是衡量企业是否可持续发展的重要因素。所以与其以后争个头破血流，倒不如提早进入 这一领域。由于我之前在万达工作，在这里把王健林的讲话及自己的感受加以整理，把 万达的商业地产经验和运作模式与大家分享和交流，尤其对于商业地产不太熟悉的同事， 可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。 “什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理 解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是 以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为 目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了 5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地 产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入 为目的，就不能叫商业地产。”——王健林 这是王健林对商业地产的定义，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物 中心只租不售，自己经营管理，也就是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或者把 商业地产理解成购物中心会更恰当。这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、规 划、施工、销售……一次性获得收益，但商业地产前期投入很大，要靠后期的租金、商 家的销售返点作为利润来源。 另外，商业地产的发展有三个前提条件：1、人均收入水平。在国外，人均 GDP3000-4000美元时，购物中心才能迅速发展。中国现在只有部分一线城市达到这个水 平，部分地区满足这一条件，但长期看收入水平总是要上升的，未来购物中心发展也会 随收入水平的上涨越来越繁荣。2、租户需求。近几年，尤其WTO以后，全球前百强零 售业有近90%进入中国，都看到了巨大的市场，可以说需求巨大，唯一欠缺的是最后一 点，房地产信托基金。3、房地产信托基金。从全世界范围来看，目前国外投资商业地 产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，收益略高，能达到8—9%。如果10年期 贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无