《城营销策划方案》word版

第一篇：分析篇 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一

第一篇：分析篇 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积平方公里 441.5 区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口万。汉沽是我国重要的化学工业基地之 17 一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业余家， 300 主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业 重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛 名。 顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业天津化工厂，她曾为汉沽区的发展 — 立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在 某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三 产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经 济的健康、可持续发展。 汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟 达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了万平米以 20 上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较 好的市场回报。其中绿地置业的绿地人家及正继房地产的滨河家园以其低价位得到 “”“” 了市场中初级客户的认可，而井田置业的蓝水湾和顺驰第壹城则得到市场中高级客 “”“” 户的认可。 汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽 未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛 围浓重。社区规划建筑面积约万平方米，景观设计公司为香港景易设计，物业服务提供 12 为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城 仍沿续顺驰地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来， 产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。 二、竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及 感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归 纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？ 1. 我们说是井田蓝月湾，因为井田蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竞争手法来截取我们 ·· 的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田蓝月湾作为直接竞争对手理由还 · 有：）同处东风路延线，隔文化街相望；）销售均价与第壹城只差元左右，且部分 12100 楼栋立面价格要高于第壹城；）产品类型与第壹城有相似之处，且目标客户相近。但井田蓝 3· 月湾也有其不足之处，其中有：）在户型设计上，其客厅的面宽大部分都不超过米，居 14 住舒适度不够；）由于其地块为型地，在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争； 2L ）产品的细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。 3 在汉沽我们的间接竞争对手？ 2. 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分 列如下： 绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位 置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不 对第壹城销售造成直接威胁； 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划