房产会计的会计核算

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要想学好一个行业的会计核算，基本上没有什么捷径，都是从基本做起， ____ 房企业会计讲座（一） ______ 房项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地成本、建安 ____ 工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及期间的税费等全部投资。房 建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不 同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差 异。 ________ 对于一般房项目而言，投资及成本费用．由成本和费用两大部分组成。 ()__ 一成本共有八项： 1 ．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有 __ 偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照前期出让的 类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地 出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民 __ 颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积 率、使用年限等因素修正得到。 2(1) ．土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生 的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、 耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家 (2)__ 和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方可以依 据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房 ____ 项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失， 新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁 补偿费。 3(1) ．前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所 需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安 3 工程费的％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“__”__ 三通等土地费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地 平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关 计费标准估算。 4 ．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工 ()__( 程费建筑、特殊装修工程费、设备及工程费给排水、电气照明、电梯、空 __) 调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及以及室内装修工程费等。在可行 性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算 法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5 ．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、 排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6__ ．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的 “” 支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。 7 ．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述 1635 各项费用估算的准确程度，以上述～项之和为基数，按％一％计算。