《加油站土地评估》word版

加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊

加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的 特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对 于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等 具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等） 基本采用的评估方式是采用基准地价系数修__与收益还原法进行评 估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行 垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合 理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在 较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益 和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾 馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是 不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、 保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、 高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产 的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运 作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用 价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营 权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道 路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域 加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少， 而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一 具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、