前期调研行动浅谈[修改版]

第一篇：前期调研行动浅谈前期调研行动浅谈有一句俗话叫做“兵马未动，粮草先行”，引用于房地产开发便成为“项目未动，策划先行”，到了今天，准确地说就是“项目未动，调研先行”。在房地产市场竞争愈来愈激烈的今

第一篇：前期调研行动浅谈 前期调研行动浅谈 “”“” 有一句俗话叫做兵马未动，粮草先行，引用于房地产开发便成为项目未动，策划先行，到了今天， “” 准确地说就是项目未动，调研先行。在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，发展商大多数已经认识到项 目前期调查和策划的重要性，甚至在拿地之前，已有发展商会花费数万元对地块进行调查分析，研究有无 投资价值，从而为决策提供参考。 在房地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等 等。这些教训对后来者的启示是，在激烈的市场竞争中，对项目的定位和把握十分重要，一个成功的项目， 前期市场调研必不可少。 在深港两地知名度颇高的中国海外公司一直以来十分重视对市场的调查研究，公司专门设有调研部， 并且对工作人员素质要求很高，以往所有的项目调查都是由调研部进行，其市场调查便是从拿地开始。如 位于深圳中心区的中海华庭，该项目最初的调查研究地块的价值，然后对项目进行定位，确定项目的档次 和客户群之后，再对目标客户进行细分：这些客户的家庭成员如何？个人有偏好？这些问题主要是为了帮 助确定户型以及环境设计。 对地块进行价值分析，对项目进行定位，确定客户群，在客户对象确定以后，再对特定客户进行调查： 这些特定的客户的喜好如何？需要什么？最后确定一个主题，以后所有的调查都围绕着这个主题展开，包 括建筑风格、园艺设计、会所设施、甚至样板房的调查等。其方式不仅有问卷调查，还有定向客户座谈会。 此外，发展商还举行过房地产专业人士座谈会，听取专家们对该项目的建议，应该说，该项目的前期调研 工作十分扎实。 项目前期调查作用不可小看，一些发展商及房地产专业人士认为项目的前期调查是避免决策失误的一 个最有效的方式。发展商进行项目前期调查时应该注意注意调查方式的不同可能带来的不同结果（网络调 查、实地考察）。如果因为项目定位出现偏差，在工程上那怕作一个小小的改动，如打掉一面墙，就能损 失数万元，如果作比较大的改动，损失的资金就是以百万来计算。一些写字楼改住宅、大户型改小户型这 样的项目，所涉及的资金更是以千万来计算，这其中还不算因为户型改动在售价和销售成本上的损失。 许多项目就是因为定位不准确最终成为积压楼盘。这些项目是动工以后再进行修改，不仅在资金上损 失很大，而且，修改过的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的，前期调查这 一重要环节不能省略。 一、经济环境 () 一软环境调查  宏观经济规则（国家对房地产的调控政策）