精品文档-透视房地产定位

透视房地产定位 房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。

透视房地产定位 房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数， 疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。 在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关 的一个内容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病 与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生 70% 活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。 做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种 生活方式，销售一种种无形资产，分享一种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是 人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关 心的利益点，究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑或是智能化小区？……只有清楚这一点才能对 症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在，找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等 就会“心中有数”，“有章可循了”。可是就这个定位点——“卖点”并不是轻易好找的。说得难听一点， 房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的幸福，而且可能关系到 子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。 那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢？ 炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过层净化。同样，我们 27 以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要层“过滤”与聚焦： 27 政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反 应。 国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于 崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上 升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。 市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。我们不能违背这种规 律，但可以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。反之，既使造出了最好的房子也无人问津。 消费者群体错位症。不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。 现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选票，而只有针对某一群消 费者开发其需求的产品才有可能有你一块蛋糕。 如豪华型房屋，这是针对高收入阶层设计的。它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完 备，地理位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。 如普通型房屋，这是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者。这部分消费者多为白领阶层，因此讲究的 是房屋的品味，而这种品味主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、 单位面积则需根据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。 市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。