供水管网价值资产评估

评估方法 根据有关要求及现有资料分析，本次评估采用重置成本法较为适宜。选择该种方法的主 要理由有：被评估资产均为供水管网，无此类市场交易信息，不具备采用两种或两种以上的 方法进行评估。重置成本法是现时

评估方法根据有关要求及现有资料分析，本次评估采用重置成本法较为适宜。选择该种方 法的主要理由有：被评估资产均为供水管网，无此类市场交易信息，不具备采用两种或两 种以上的方法进行评估。 重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬 = 值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式为：评估值重置 --- 成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 评估人员根据被评估资产的具体情况加以分析后认为，本次评估范围内的供水管网评 估值将考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取功能性贬 值；评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化使其能正常使用、其价值能得到 实现这一现状，本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形 磨损贬值，也称有形损耗，是指供水管网在使用中由于自然力的作用、人为的影响导致的 磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起的资产贬值，主要 根据供水管网的各组成部分，参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其他因素恰当的综 合评定。 1= 、重置成本法计算公式评估值重置成本X成新率 =+ 重置成本工程造价前期及其他费用 ⑴工程造价的确定主要依据对评估对象的现场勘察记录、工程结算资料、类似竣工决算 （）（） 案例资料及当地现行的工程造价预算定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场 价格，并考虑工程建设的前期及其他费用，针对不同情况对评估范围内的供水管网进行工 2006 程造价的估算。本次评估具体采用重编概算法估算，主要参照《江西省年市政、园 林工程定额》，先按《江西省市政工程消耗量定额及单位估价表》计算直接工程费，再根 据《江西省市政工程及园林工程费用定额》计算措施费、间接费、利润、税金等，并参照 （）= 当地工程造价信息计取主要材料的市场价格未计价材料，其计算公式为：工程造价 ++++ 直接工程费措施费间接费利润税金 （） ⑵前期及其他费用的确定参照当地的有关规定及企业类别市政工程，其前期及其他 费用现仅有：规划设计费、建设单位管理费、市政道路破补费。本次评估参照当地的相关 规定，按项目的特征计取前期及其他费用。前期及其他费用收取标准见下表： 2 、供水管网漏损原因及供水管网成新率的确定 ⑴供水管网漏损的主要原因 ① 管材质量。九十年代初由于管材市场比较混乱，导致一些劣质管材如冷镀锌管、薄壁管 在许多供水工程中使用，目前管材老化现象比较突出，特别是住宅小区的管网锈蚀漏水严 重；其次，在推进区域化供水过程中，大量使用了自应力水泥管。 ② 外力破坏。近年来，城市建设有许多道路、工厂、房屋等基建工程在施工中不文明，挖 断或挖破管线时有发生；另外，由于车辆超载超重现象的普遍存在，一些位于车道下的管 网受超载车超重压力，致使管网接口松动，形成漏点。 ③ 施工质量。施工质量不高是造成管网漏损的重要原因，主要是管网基础处理不当，如地 基软弱处，基础未处理好，导致管网不均匀沉降，引起管网断裂及承插口漏水；阀门安装 质量不符合要求；管网接口、支礅砌筑等处理不当，如承插口间隙不匀，借角过大，橡胶 圈位置异常引起漏水；管网防腐没处理好，造成管网腐蚀漏水；施工时管网受损伤，大石 块回填，竣工验收把关不严等造成的漏水。 ④ 内部管理。由于各种历史性原因，大量市政消火栓未安装计量水表，导致无效供水。此 外，漏立户、检漏技术、检漏的主动性、修漏速度等也是造成漏损的十分重要的因素。 ⑤ （ 特殊原因。如温差影响和人为损坏、偷水、滴水等原因。一般在管网事故中管网的