浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项[修改版]

第一篇：浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项 现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享有者为牟利等诸多因素而出让集资房，使得市场上集资房

第一篇：浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项 浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项 现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享有者为牟利等诸多因素而出让集资房，使得市 场上集资房交易异常火爆。由此产生的集资房买卖合同纠纷亦不断增多。集资房能否买卖，所签订的买卖 合同是否具有法律效力？无论是法学理论界还是司法实践中都对此系列问题存在极大分歧和争议。究竟该 如何看待集资房买卖合同的效力，现本律师结合多年来办理房地产案件的心得在此进行分析探讨。 集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集 资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材 供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有 全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 200724“ 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔〕号第十二条：单位集 资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的 ”[2007]258 有关规定执行。及《经济适用房管理办法》建住房号第三十五条的相关规定均明确规定单位集资 “ 合作建房纳入当地经济适用住房供应计划。同时根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定：经济适用 住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让 ” 经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。根据上述相关规定可知，集 资房是为了保障和解决城市低收入家庭的住房困难而兴建的，这种集资具有明显福利性质，它首先以具备 该单位职工的身份属性为前提条件。由于政府在土地、信贷、税收等方面都采取了补贴性的优惠措施，其 具有较强的社会公益性，故目前全国各地对集资房的转让是严格限制或持否定态度的。相关主要法律依据 是《合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》 第三十八条规定：行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产 不得转让等法律规定。此外，单位和职工签订的集资房合同约定不能转让也是不少法院裁判的主要依据。 那么上述规定是否就意味着集资房买卖合同的无效？对此，本律师持否定态度。 本律师认为在《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 （二）实施后，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应该是有效。理由如下： () 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》一第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无 效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规 章为依据。由此可见，虽然很多国务院部门、地方性法规、规章和政策虽然对集资房等经济适用房作了限 制转让的规定，但最高院的上述司法解释已经非常明确地规定这些都不能作为认定合同效力的依据。也就 是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据。 “ 纵观诸多认定集资房转让合同无效的判决基本是依据《合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行 ”“” 政法规的强制性规定的合同为无效合同的规定或《物权法》第十五条关于法律另有规定的除外的规定， “”“ 再引用《城市房地产管理法》第三十八条关于行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未 ” 依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，来认定集资房转让合同为无效合同。