不同类型房地产估价总结

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不同类型房地产估价总结 居住 1、 单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大； 特点 2、 具有较强的相似性、可比性； 3、 不同类型住房价格内涵差异明显。 宏观因素： 城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等； 微观因素： 价格 1 ）区位状况：位置（方位、距离、朝向、楼层）；交通条件；生活服务设施；教 影响因素 育配套设施；环境质量。 2 ）实物状况： 建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修； 抵押价格、征收补偿价格的评估商品房预售价格定位 市场法：转让价格、； 估价 抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价 成本法： 方法 出租型公寓 收益法： 商品房： 1） 单套商品房：直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。 2） 整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基 准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法 技术 修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交 路线 建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。 房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题 1） 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地 使用权出让金或土地收益； 2） 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。 商业（零售、批发） 【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店； 专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店】 1、 收益性； 2、 经营内容多，业态多样：不同经营内容（不同用途）一般会有不同的收益水平； 3、 出租、转租经营多，产权分散复杂：调查清楚产权状况（分清估价价值定义是出租人权 特点 益评估还是承租人权益评估）； 4、 装修高档且复杂（充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投 入对评估价值的影响）； 5、 垂直空间价值衰减性明显 1、 区位状况：）地段繁华程度；）交通条件；）临街状况；）楼层：底层高于其他 1234 楼层（又取决于电梯情况：如果没有电梯，首层与二层价格相差较大，二层与其他层价 价格 格差距大大缩小；如果有自动扶梯，首层与其他层价格差距大大缩小）； 影响 2、 1 实物状况：）建筑品质（建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改 因素 造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等）及内部格局；）净高；）面积；）装 234 饰装修；）无形价值（在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商 5 业房地产的无形价值进行考虑）。 主流方法：收益法、市场法； 估价 辅助方法：成本法，一般不宜作为主要方法。 方法 1） 收益法：以预期收益原理为基础，测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，要根 据不同商业业态、类型区别对待；