精细化成本管理

精细化成本管理AMT咨询 邓国清土地资源的逐渐稀缺，国家宏观调控政策的不断出台，特别是20XX年8月31日《关于土地转让相关制度》的正式实施，行业从此由“地产时代”进入了“房产时代”。面对多重挑战的

精细化成本管理 AMT咨询邓国清 土地资源的逐渐稀缺，国家宏观调控政策的不断出台，特别是20XX年8月31日《关于 土地转让相关制度》的正式实施，行业从此由“地产时代”进入了“房产时代”。面对多重 挑战的房地产行业，其赢利模式也开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变。因为，房 地产企业已经意识到，仅仅凭借土地巨大的溢价增值收益就能赚得盆满钵满的时代已一去不 返了。 所以，在土地成本透明化、市场化的环境下，如何对房地产开发成本进行精细化管理， 从而降低开发成本、提高经济效益已经成为房地产行业发展的一个必然趋势。而要做到成本 管理的精细化，达到及时、准确、完整地进行成本管理和控制的目的，信息化工具的支持不 容小视。 那么，房地产企业该如何进行成本管理信息化呢？笔者认为，可以从以下四个方面考虑： 整体规划，成本先行 整体规划指企业整体的信息系统规划（即IT规划）。如财务需要总账系统和成本系统， 销售需要售楼系统，工程需要项目管理系统，高层需要智能分析系统，公司整体需要一个 OA系统……这样的信息时代，房地产企业有着多方面的信息化建设需求。那这么多的信息 化需求，上哪些？谁先上？花多少钱合适？选择什么样的合作伙伴？……只有把这些问题先 考虑清楚了，才不会出现信息化进程与企业发展脱节或者信息孤岛林立的状况。 企业可以根据自己的实际情况，设计IT规划系统蓝图，根据需要可以先推行成本信息 化。 明确方向，把握需求 在这里，我们可以分别从行业宏观和企业微观两个方面来探讨房地产行业成本管理的需 求和方向。 ✧ 行业宏观方面：明晰行业成本管理模式 我们知道，房地产行业的特性源自于不动产的特性，产品完全个体化，并且建设周期长、 投资大，因此决定了其成本管理模式也不同于一般的消费品行业。房地产行业的成本管理特 点决定了其采用以“目标成本＋动态成本＋责任成本”为核心的成本管理模式。这种模式的 好处在于它能够很好地将事前、事中、事后三者结合起来。其中“目标成本”和“责任成本” 在各行业中都有应用，这里面最具有房地产行业特点就是“动态成本”，即是用来在过程中 时刻反映总成本的变化。 这种概念已经突破了财务传统的成本概念，大家从动态成本的公式中也可以发现：动态 成本=已结算合同+未结算合同+非合同性成本+待发生费用。 这里面是个大杂绘，“已结算合同”和“未结算合同”体现了权责发生制原则，“非合 同性成本”又是收付实现制，“待发生费用”还未发生，其实根本都不能算是成本。因此， 这种管理模式不是从财务会计角度出发的，而是为了满足管理的需要而生，但是这又要与财 务发生密切关联。因此也使得通用的成本管理软件根本处理不了这种特别的需要，得有专门