论文样本-我国房地产预告登记制度探究(1)

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我国房地产预告登记制度探究 摘要： 为保护处于弱势地位的购房人利益，《物权法》中设立了预告登记制度，通过赋予债权请 求权以类似于物权的效力来实现对债权人利益的保护。购房人一旦进行房地产预告登记，其所享 有的请求权便具有了普通债权所不具有的对抗第三人的效力。本文探讨了预告登记制度的性质、 作用以及设立预告登记的必要性，对我国现行立法的相关规定进行评析，提出了完善预告登记制 度的具体建议。 关键词 ：房地产预告登记；预告登记的效力；立法完善 房地产预告登记是指房地产买卖当事人所期待的房地产物权变动所需要的条件 缺乏或者还未具备时，为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权而进 行的登记。也称预登记、预先登记或暂先登记，日本民法上称为假登记。 1房地产预告登记的性质 在物权法中，针对已存在的不动产物权的登记称为“本登记”或“终局登记”， 1 是指直接使当事人所期待的不动产物权变动，发生法律效力的登记。各国均通过《物 权法》等法律明确规定终局登记能够产生诸多效力如保护、警示、物权变动生效等， 这样能够对房屋买卖合同当事人之外的善意第三人起到很好的保护作用。但终局登记 却难以保护房屋买卖交易中购房人（债权人）的利益，因为终局登记保护的是已完成 物权变动的物权，而不是尚未发生物权变动的债权。虽然债权请求权可以由债权法加 以保护，但终因债权法保护的局限性，致使当事人的交易目的存在无法实现的风险， 结果致使债权人和第三人利益保护不均衡，即对第三人利益保护有余而对债权人利益 保护不足。 房地产预告登记能够很好的解决上述问题。比之于房地产终局登记，预告登记可 以说是预备性的房屋产权登记。从预告登记的定义可以看出，它是对于欠缺登记的要 件（程序要件或实体要件）而不能进行房地产终局登记，但为将来进行终局登记作准 备而进行的登记，主要目的是为了保护预告登记人的权利。它使得不动产购买人的债 权性质的请求权被赋予物权属性，从而使被预告登记的请求权这种债权具有了物权的 效力，成为典型的物权化债权，也就是我们通常所说的“准物权”。预告登记既可以 说是物权法原理与债权法原理的结合，也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或 2 渗透。建立债权物权化的不动产预告登记制度，可以使不动产物权人所进行的任何妨 碍购房人请求权实现的行为均为无效，即房地产出卖人若将其房地产再次转让给第三 人，该转让行为无效。这样，购房人的不动产请求权可以得到有效保障，使其切实地 实现债权，从而有效地阻止出卖人一房二卖的行为。同时，房地产预告登记制度也起 到督促房地产买卖合同中债务人按照事先的约定完成特定的物权行为，警示第三人须 尊重已预告登记的债权，不为妨害行为。 预告登记制度是德国民法学者在中世纪时所创立，最初是土地权利变动的重要制 1 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期，第59页。 2 孙宪忠：《德国民法物权体系研究》，载 梁慧星主编：《民商法论丛》第5卷，法律出版社1996年版，第276 页。