加油站评估思路

加油站土地估价的探讨——四川大成房地产土地评估有限公司加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估

. 加油站土地估价的探讨 ——四川大成房地产土地评估有限公司 加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有 明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规 程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。 在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、 作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收 益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营 权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估 价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和 我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动 产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权 益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道， 一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其 他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场 的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫 无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入 不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经 营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在 加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本 基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临 精品