监理工程师考试辅导房地产价值评估基本理论概述六

监理工程师考试辅导：房地产价值评估基本理论概述（六）姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________题型选择题填空题解答题判断题计算题附加题总分得分

监理工程师考试辅导：房地产价值评估基本理论概述（六） 姓名:_____________年级:____________学号:______________ 计算题 附加题 总分 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 得分 评卷人 得分 房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期 理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理 论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生 产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理 论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有 章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等 有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断， 但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客 观性和科学性。 （二）房地产估价的艺术性 房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为 房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程 度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 1.房地产估价人员需要有丰富的经验。 房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产 之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产 生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值； 附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房 地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元 住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售 价和租金。 准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种 估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估 价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区 域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断； 运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估 价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。 试卷第1页共2页