商品房定金纠纷的法律适用合同

商品房定金纠纷的法律适用合同 　　房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销

商品房定金纠纷的法律适用合同 房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之 前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交 付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合 同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的 房屋买卖合同时，开发商往往因此而回绝返还购房者已交付的定 金。我们应根据不同的情况作详细分析： 定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定 金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行 之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释成认了除 违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对 立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是为主合同的订立而 签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法 律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向 书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金 时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事 人就应当受到定金处分。因此，我们认为，在实践中不能把认购 书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否那么对购房者极 为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致 购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平 原那么的。 首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型构 造等详细条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售 合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致 双方未能签订主合同的，那么开发商应当将定金返还购房者。