房产分析天涯蛮族勇士.doc

1、这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居

1、 这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我 希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所 有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典 型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城 市的同学，产生误导。 本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地 价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼 盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是 地价。（地价=预计售价-开发成本-预计利润）然而，由于土 地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做 简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必 须要相对准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来 计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分， 在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产 投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。 我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测， 都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售， （中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商 的平均所需时间，大致是20个月的时间，也就是1年零8