我国城镇土地收购储备的动因,问题与对策

我国城镇土地收购储备的动因、问题与对策Analyses of the Land Banking in China，s Urban Areas王小映Wang Xiaoying内容提要：本文阐述了我国体制

我国城镇土地收购储备的动因、问题与对策 ， Analyses of the Land Banking in Chinas Urban Areas 王小映 Wang Xiaoying 内容提要 ：本文阐述了我国体制转轨和经济社会转型期间城镇土地收购储备的动因，分 析了 我国城镇土地收购储备实践中面临的一些重大问题并提出了对策建议。作者认为，我国 城镇土地 收购储备是在城镇经营性存量划拨土地市场化改革中出现的一种强制性的土地市 场化改革方式， 同时也是政府提高土地综合利用效率、实现集中供地、全方位经营城市的重 要手段。在具体实践 中，应当统筹协调利益关系，维护土地市场化秩序的公平、公正；完善 专门法律法规和操作性规 范，严格规范政府行为；制定土地收购储备用地目录，限定其适用 范围和条件；完善相关公共选 择机制和监督机制，使土地收购储备更好地服务于公共利益； 完善土地登记和地价评估体系，建 立自我约束的风险管理机制。 关键词： 土地收购储备动因问题对策 一、引言 土地收购储备，严格地讲是土地征用与土地储备两 个概念的 ( (Land Requisition)Land Banking) 综合。土地征用，是指为了公共利益，政府基于土地征用权取得私人拥有的土地 ( Eminent Domain ) 财产权利并给予合理补偿的行政行为。美国著名的土地经济学家伊利将 土地征用权定义为：政府 把私人土地征收作为公用并给与公平补偿的权力。土地征用权高于 任何形式的土地财产权利，土 地征用是一种为了公共利益依靠土地征用权实施的一种强制性 的土地收购。土地储备，是指政府 大规模取得将来开供开发利用的土地并在适度开发后予以 处分的过程，其目的是控制城市的成长 速度和成长形态，实现城市的均衡发展，调控土地市 场。比如，认为，土地储 Rechard P.Fishman 备是一种大规模的土地取得、管理及处分计划， 对都市成长形态和土地价格具有实质性的影响。 认为，土地储备是一种 手段，通过这种手段政府可以在需要使用土地之前就预 Harold B. Dunkerley 先取得相当面积的土地，最后将其释 放到市场，进行与规划目标相一致的开发。 无论是为了直接的公共利益而强制进行的土地征用，还是为了控制城市发展进行的预先 土地 储备，一般都要经历土地取得、必要的土地整理开发、土地储备和土地供应四个环节。 *本文是作者主持的国土资源部专项研究课题“土地收购储备基础理论研究”的部分成果。在完善过程中 得到了国 土资源部土地利用司冷宏志、宫玉泉，土地整理中心高向军、郑凌志、王磊、高永，以及北京大 学林坚教授、浙江 大学吴次芳教授、南京农业大学曲福田教授等的讨论启发，在此一并致谢。文中观点概 由本人负责。 特别是，都包含了将土地发展权收归公有的意义。土地发展 权归公， （ Land Development Rights） 是指将从事土地基础开发的权利从土地财产权利中分离出来、并从土地财产者手中 征收回来，由