商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析

商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析摘 要：本文首先对我国商品住房市场的发展状况进行简单分析，并指出目前商品住房市场的格局主要是因为过度投资行为引起。然后分析了商品住房市场需要政府调控的依据

商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析 摘要： 本文首先对我国商品住房市场的发展状况进行简单分析，并指出目前商品住房 市场的格局主要是因为过度投资行为引起。然后分析了商品住房市场需要政府调控的依据， 从经济学上分析物业税的征收对商品住房市场的影响，并且对近年来政府的税收和利率政策 对商品住房市场的影响进行分析。在此基础上得出利用物业税对商品住房市场进行调控，能 够从根本上降低目前商品住房的市场价格，提高资源的利用效率。 关键字： 商品住房物业税加息交易税 引言 19982000 年开始中国住房市场真正走进了市场化流通的时代。从年至今商品住房价格 不论是沿海的一些中大城市，还是全国，都一路高歌猛进，飚升的房价使市场中正常的需求 2004“” 得不到实现。年以来，中央政府和地方政府相继出台一系列调控政策如新旧国八条、 “” 国六条以及央行的贷款利率的微调，市场价格也没有像购房者所期待的那样出现下降，仅 仅是增幅短期内的小幅度减缓。然而，短暂的减缓之后，商品住房市场价格增幅仿佛有回升 趋势。 对我国商品住房市场价格的研究主要可以分为两个方面。第一主要是研究商品住房价格 的影响因素，并分析宏观经济对商品住房市场价格的影响，通过汇率、利率、经济周期、通 20062006 货膨胀预期的变动对房价的波动进行计量分析。如沈悦（）、刘洪玉（）、徐滇庆 20052005 （）、郭金星（）研究认为收入、城市化、人口、土地价格等因素是影响房价的重 要因素，同时经济周期、预期通货膨胀、利率、汇率、金融市场支持对房价具有一定的外部 20022002 冲击。第二集中在对房地产市场泡沫的测量。如黄正新（）、李维哲和曲波（）、 20022004200520052006 洪开荣（）、倪鹏飞（）、杨帆（）、王雪峰（）、胡健颖等（）、 20052004 韩德宗（）、周京奎（）等通过不同的方法体系对中国房地产市场的泡沫进行测量， 并且得出各自的结论。此外还分析了政策环境如税收政策、货币政策的变化如何影响房价。 一、 住房市场化以后的市场发展状况 1996年底，党中央、国务院在在中央经济工作会议上作出决策：把住宅建设培育为新 的增长点。到了1998年，终于取消了传统的福利分房制度，将商品住房推向市场化轨道。 房改出台后的几年内，住房市场迅速发展，主要表现在投资的迅速急速上升，1999年， 全国商品住房开发投资4010.17亿元，到2004年投资额已达10375.71亿元；全国商品房平 均销售价格1999年2053元，2004年上升到2714元，增长率32.2％，其中北京、上海等中 心城市商品房平均销售价格上涨更是惊人。南京市住房市场，在2002年以后，价格的平均 年增速达到了10％，商品住房投资增速超过50％。 表一1999年――2004年商品房市场发展状况 实际销售房屋面 实际销售面积增长 商品房销售平均 商品房销售平均 年份 积 率％ 价格 价格增长率 2053 -0.49 1999 14556.5 19.46 2112 2.87 2000 18637.13 28.03 2170 2.75 2001 22411.9 20.25 2250 3.69 2002 24969.27 11.41 2359 4.84 2003 32247.24 29.15