【经管励志】美国不动产收益法评估中的回报率

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美国不动产收益法评估中的回报率 2003-03-28 比较法，收益法和成本法是房__评估中最常用的传统方法，对于像宾馆，商场，加油站 和停车场等收益性房__，一般优先使用收益性。在应用收益法评估房__价值或房__投资获利 性时，最难的技术问题是回报率的计算和恰当地使用。国内评估中对回报率的计算，通常采 用静态的资本化率，用安全利率加风险调整值法计算出具体的回报率，在北京地区，资本化 率通常用3-4％的风险调整值，即6-8％作为资本化率。但是，资本化率微小的变动，通常 可以引起房__评估价值在较大范围的变化。因此，正确理解回报率的概念，对回报率进行科 学划分，并在具体的评估计算中合理应用回报率，对公正客观地评估出房__价值是非常重要 的。 美国由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地 预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展，在早期建立了 直接资本化法(direct capitalization)和报酬资本化法(yield capitalization)的理论基 础，现代则由于计算机的使用，在收益法中发展了一些特定技术和程序(如在报酬资本化法 中应用贴现现金流量分析，收益模型和不动产模型)，对不动产估价和投资分析产生了重大 的影响。本文仅介绍一些美国不动产评估收益法中回报率(rates of return)的概念和分类， 也许对我国房__评估人员有一些启发。 一、回报率的概念 th The Appraisal of Real Estate (Appraisal Institute， 11edition) (《不动产 估价》(美国估价学会)第11版)一书中对收益法做了非常详细的论述。收益法的实质是分析 投资人将资本投资到房__后，获得收益与最初投资资本之间的关系。收益法一般可以分为两 种计算方法，一种是直接资本化法，另一种是报酬资本化法。在现代，由于计算机的普遍使 用，报酬资本化法中更多地应用折现现金流量分析。回报率(rates of return)是分析房__ 期望收益状况的比率，通常用年回报率来表达。在美国的不动产收益评估中通常可以将回报 率分为收益率 (income rate，R)和报酬率(yield rate，Y)两大类。收益率(R)是用于直接 资本化法中的回报率，是估价标的单一年度收益与总价值的比率。报酬率(Y)是用于报酬资 本化法中的回报率，是将估价标的在持有期内各期预期收益，折现为各期收益现值的比率。 房__投入人投资房__，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回 收，这种投资期望被称为资本返还(return of capital)；另一个是在投资资本的使用过程 中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回(这里收回的投资资本总 额不包括在投资期间获得的收益)，这种投资期望被称为资本报酬(return on capital)。在 一宗房__投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关 心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资 本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计 算和衡量出房__投资的安全性，获利性和可靠性。