房地产估价师估价案例与分析的学习方法二房地产估价师考试试题及答案

房地产估价师《估价案例与分析》的学习方法(二)《房地产估价师考试试题及答案》姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________题型选择题填空题解答题判

房地产估价师《估价案例与分析》的学习方法(二)《房地产估价师考试试题及答 案》 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 计算题 附加题 总分 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 得分 评卷人 得分 前面我们谈了复习的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失败的主要原因并不是没有复习好，而主 要是考试方法不对。考试有方法吗?回答是肯定的，下面笔者就这方面谈谈自己的看法。 一、问答题与选择题的答卷方法 1、首先要摸清出题者的意图。每个出题者在出一道题目时，他都会有一番用意，即该道题是考考生什 么方面的知识，估计一般的考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般的考生答 题偏离方向或答不出来，从而拉开考生在考分上的差距。以99年试题中的选择题的第2题的第2问为例， 很多考生都选择了B或D，即认为该写字楼在正常情况下最可能实现的价格为4000万元或4010万元。选 4010万元的考生是认为购买价是4000万元，又花了10万元涂饰了本公司的标志，期间写字楼市场价格未 发生任何变化，因而是4010万元;选4000万元的考生是认为购买价花了4000万元，原先花了10万元涂饰 的本公司的标志，对于后来的购买者无效，因而是4000万元。其实出题者是在考考生花了10万元涂饰的 本公司的标志，对后来的购买者不仅无偷越，而且需要花钱请人把本公司的标志去掉，从而最可能实现的 售价为P∠4000万元。这其实相当于考了考生的假设开发法的知识。再如99年试题问答题的第1题，作者 的意图是考我们估价原则中的合法原则和房地产估价程序中“明确估价”的具体内容。根据“规范”就知 道是权属状况和实体状况，按照土地、建筑两方面分开就是：土地权属状况、房屋权属状况、土地基本状 况、建筑物基本状况，因此考生只要知道了出题者的基本用意，最起码能够拿到8分。关于这一点，只要 考生稍微分析一下历年的试题，定会得出与笔者相同的观点。 2、思维要清晰。答题要条理分明，层次清楚。以99年试题问答题的第3题为例。对于该题我们可以 这样思考：甲的收益不应因乙送礼的个人行为受到影响，从而甲公司的所提应为1000M2×3000元/ M2÷2×(1-7%)=1395万元，乙公司的所得应为实际回收的总价款中扣除甲公司所得后的剩余，即为 2762.1-1395=1367.1(万元)。该题充分说明：考生在考试时思维要清晰，绝不能思维混乱。 再以99年试题问答题的第1题为例，不少考生在考试时答了非常多，把《规范》中P34的结果报告中 的第(三)项内容全部罗列上去，显得条理不分明，层次不清楚，如果能分土地的权属状况，房屋的权属状 况，土地的实体状况，建筑物的实体状况四个方面进行细化，给阅卷者的感觉都会好多了。遇到这类题目 一定要利用“条条”把内容“框住”亦即首先要保证把要点答全，然后有时间再去细化。 二、指错题的考试方法 很多考生在考“指错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉 得非常惋惜，考生感到非常痛心。丢分的情况主要表现在如下几个方面： (1)考生虽然指出了很多错误，期中有很多也指对了，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但因为 试卷第 1页共 2页