房地产税改革化解土地财政困境论文

房地产税改革化解土地财政困境论文 房地产税改革化解土地财政困境论文预读: 摘要：一、土地财政的概念土地财政是指地方政府利用土地的所有权和管理权进行的财政收支活动和利益分配关系.例如地方政府通过招标、拍

房地产税改革化解土地财政困境论文 : 房地产税改革化解土地财政困境论文预读摘要：一、土地财政的概念 . 土地财政是指地方政府利用土地的所有权和管理权进行的财政收支活动和利益分配关系例 , 如地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式转让经营性土地使用权来获取市政建设资金或作 ,.: 为抵押品获得银行贷款用于弥补财政收入不足土地财政的构成包括土地非税收入（土地租 金、土地出让金和其他收入）、土地相关税收（直接税税收和间接税税收）以及土地抵押融 . 资 二、土地财政形成原因 1994 （一）分税制改革不完善造成地方政府财权事权不匹配年中国进行了以分税制为特征 ., 的财税体制改革分税制改革的核心内容是引入了以增值税为主要税种的现代税制为适应市 ,. 场经济和开放经济的需要对税种进行了精简和调整并且对政府间财政关系作了新规范在分 ,. 税制下地方政府预算内的财政收入主要依靠地方的税收收入和中央政府的财政转移支付分 ,, 税制提高了中央财政在收入分配中的比重降低了地方政府在财政收入中的比重可地方财政 , 支出责任并没有减少中央政府新增加给地方政府的转移支付不足以弥补地方政府因改革导 ,., 致的财政收入减少部分由此引发财权和事权的冲突地方税收满足不了地方政府财政需求 ,“”. 因此只能另辟蹊径不得不把土地作为财政开源主要手段 , （二）现行土地制度致使地方政府垄断土地在当前的土地制度下城市土地国有所有制和农 .,, 村土地集体所有制并存我国中央政府不直接掌管土地地方政府既负责管理土地又负责土 ,“”“”,, 地的经营即是裁判员又是运动员在资金匮乏的压力下运用手中的垄断权力、寻求土地 .,. 价值最大化地方政府不仅强压征地成本、侵犯农民的利益而且抬高地价、致使房价上涨地 ,, 方政府垄断土地所有权使其利益独享没有任何竞争者于是大量依靠与土地有关的财政活动 .,, 吸纳资金十八届三中全会六大改革内容中有一项就是土地制度改革土地管理制度导致政 ,,. 府对土地市场的垄断依赖于土地财政因此土地制度的改革迫在眉睫 三、土地财政的困境 ,70,, （一）不利于房地产业健康发展目前房地产的产权是年如果房产买受人支付房产费用 70.“”, 那么其将拥有年的权益年限土地财政即是政府依靠房产购买人支付的资金获取收入 70., 而政府在这年将不会重复获得土地收益对于土地资源有限的城镇来说这种收入来源是 ,,,. 有限的、不可持续的更是不可取的从长远来看这种趋势也不利于房地产业的健康持续发展 ,,, （二）房价虚增损害老百姓的利益一方面土地作为不可再生的稀缺资源成为房地产开发商 “”,,. 眼中的肥肉地方政府通过提高地价来增加其收入直接导致房地产开发商征地成本的增加 ,,,. 另一方面房地产开发商通过购入土地然后转手卖出赚取高额的利润这些使地价增加的行 ,,“”. 为成为房价虚增的重要原因不仅损害老百姓的利益也是房地产市场失灵的重要因素 “”,,, （三）通过土地财政获取收入掩盖地方政府的真实业绩目前我国对地方政府的政绩考核 ,. 往往只重视经济指标忽略经济总量的组成结构使得地方政府可以轻易的通过转让土地获取 ,,GDP., 收入不仅增加财政收益而且可以增加地方的总额而土地是一种稀缺资源这种收入的 ,,,,, 获取不具有可持续性短期来看可以增加地方政府的业绩但从长期来看不靠实体经济单靠 GDP,. 卖地来发展经济、创造是不可持续的是要在长远的未来付出代价的 四、房地产税分析 ,,,, 从我国房地产税制运行来看房地产行业涉及的税费整体并不轻但结构严重失衡主要存在 : 以下问题 ,, （一）房地产税重复征收现象严重我国房地产税种较多税种设置不尽合理存在重复交叉征 .,,,. 收的现象如对纳税人的房产所占用的土地既从量计征土地使用税又从房价上征收房产税 ,, 再如房地产产权转让收入须按全额或差额征收营业税而同时又要按增值部分征收土地增值 ,. 税对于增值的那部分金额明显地存在重复征税的现象这些重复征收的税种不仅增加税务机