基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究((

基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究吴宇哲 吴次芳[摘要与告白] 一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的研究往往以区域为研究对象，计算区域平均的房价租金比，

编号： 2021xx 时间：年月日 页码：第页共页 1 12 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 1 基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究 2 吴宇哲吴次芳 [摘要与告白] 一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房 价租金比的研究往往以区域为研究对象，计算区域平均的房价租金比，用来判断区域的房地 产市场情况。然而，由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大，以区域为研究对象 忽略了住宅的空间差异，这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为研究对象，计算 每个地块的房价租金比，使结论更具说服力。本研究以杭州为案例，利用地理信息系统 （GIS）空间局部内插法（Kriging）得到房价租金比的空间分布。研究结果表明杭州市城区 住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域，面积占中心城区的32.66%；城郊 一些区域的住宅价格具有泡沫成分，分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站 以东等区域，面积占中心城区的27.14%；其余区域价格也具有一定的风险，风险主要来自 于金融政策的变化，面积占中心城区的40.21%。 一、 绪论 （一） 房价租金比概念 在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为 现值的估价方法。收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物 业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物 (Value) 业的价格就相当于这样一个货币额： 1 （公式） IncomeRate1 式中，表示纯收益，表示收益还原利率。公式可以这样理解，如果将货币额 (Value)RateIncome 存入银行，银行的年存款利率为，每年可以从银行获得一笔数额大小为 的利息。 1n 公式假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为，公式变为： 本研究受美国林肯土地政策研究院基金资助。 作者简介：吴宇哲，浙江大学土地管理系副教授，博士，副系主任；吴次芳，浙江大学东南土地管理学院， 教授，博士，博士生导师，院长。 1 12 第页共页