论商品房认购书问题论文

论商品房认购书问题论文 论商品房认购书问题论文预读: 摘要:商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.认购书内容一般包括

论商品房认购书问题论文 :: 论商品房认购书问题论文预读摘要商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售 ,. 合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认认购 :12 书内容一般包括（）买卖双方当事人的基本情况；（）房屋的基本情况（如房屋位置、 345. 面积等）；（）房屋价款计算；（）定金；（）签署正式买卖合同的期限认购书常见于 ,. 商品房交易中由其引起的法律纠纷也不少《解释》第四条、第五条第一次以规范的形式对 .. 认购书进行规定以下就认购书相关法律问题进行简要分析 一、认购书的性质 ,,: 审判实践中对商品房认购书性质的认定归纳起来有两种观点一种观点认为认购书就是正 , 式预售合同因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购 ,., 书非独立的合同因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定我们认为认购书应属于 ,., 商品房买卖合同的预约合同与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系首先认购书是平 ,, 等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议根据我国合同法第二条规定 “ 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务 ”,., 关系的协议认购书应为独立的合同其次认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事 ,,., 宜进行的约定不是对商品房买卖结果进行直接确认所以也不应属于商品房买卖合同最后 , 认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险如果将认购书直接认定为 ,,, 商品房买卖合同那么开发商在掌握优势信息的情况下可能附加种种不合理条件强行要求 “”,. 买方履行此买卖合同或承担违约责任则会严重损害买方的利益 二、认购书的效力 ,., 认购书为预约合同其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力一般认为预约合同是 . 谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议预约和本约最根本的 :,, 区别在于预约合同仅能请求对方诚信谈判履行订立本约的义务不得直接就本约内容请求 .,,, 履行审判实务中常有原告根据认购书诉请法院判令被告履行交房最后被判决驳回诉讼请 ,. 求原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容 “”, 认购书属于学理上的将行谈判的预约即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质 ,,, 性具体条款但双方当事人不受其约束他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务其特 :, 点一是当事人要对违反诚信谈判义务导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果 ,,., 尽到诚信的谈判义务即使不能达成本约也不承担任何责任因此可以说认购书的效力主要 :, 体现在以下三个方面一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称开发商应当充分 ., 披露可能影响买方订立本约的信息二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务特别是开 ,., 发商不得利用自身的优势免除自己的责任或加重买方的责任三是持续谈判的义务除非出 ,,. 现重大僵局或终止谈判的事由双方当事人应恪守诚信义务继续进行谈判 三、认购书的定金及其损害赔偿问题 ,, 当前商品房认购书中往往约定了定金条款一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴 ,, 纳购房款或签订商品房买卖合同开发商就没收定金；如果以后签订了正式商品房买卖合同 .,,, 定金则抵充房款根据《解释》第四条规定我们认为商品房认购书中的定金同时有两重属性 ., 第一重属性是立约定金立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的不具有 ,,. 担保主合同之债的功能第二重属性是履约定金即履行认购书这一预约合同本身的定金认 ,., 购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判努力达成商品房买卖合同我们认为只有 ,. 兼顾定金的这两个属性才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义《解释》 :“, 第四条规定如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规 ,, 定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定 .”,, 金返还买受人如果仅认为认购书定金为立约定金那么不论何种原因只要拒绝订立商品房