内部制度带来的-经营风险

内部制度带来的-经营风险一家中字头的大型央企A早年的一个地产项目位于深圳市中心。在前期筹资、招商的过程中，与一家位列世界500强的日本跨国公司B的连锁商场业务部门进行接触。几轮谈判后，日企B以非常

- 内部制度带来的经营风险 A 一家中字头的大型央企早年的一个地产项目位于深圳市中心。在前期筹资、招商的过程 500B 中，与一家位列世界强的日本跨国公司的连锁商场业务部门进行接触。几轮谈判后， BB 日企以非常低的固定租金与央企签订了二十年的租赁协议，并同时约定在卖场营业额 的一定比例与固定租金两者之间，从低计算租金（也就是说，如果营业额偏低的话，在租金 上还有优惠的余地。）。租赁方预付固定租金，次年度进行结算。 B10% 前三年日企的营业额非常低，投入的资源与成本也非常小，营业面积使用率不到； “” 三年之后，商圈逐步成型，营业额翻着跟头增长。然而，日方按照自己的财务会计方法 提交的财务报表显示，依营业额计算的租金远低于固定租金。所以，在几番内部讨论后，日 方企业开始向中方提出按照合约，即日方当然选择使用营业额从低计算租金，并用历年预付 租金的结余来冲抵下一年度租金的要求。 “”“ 中方认为，日企在搞小动作：日资企业申报的营业收入仅有卖场零售收入一项，即小 ” 票收入；而在商场的经营中，除了零售收入，还有进场费、租户租金收入、租户营业提成 — 收入这部分收入非常可观。中方早就暗暗在打肚皮官司，所以一收到日方发函，中方就立 即明确回函，称原定租金太低，物业费亦太低，通知日方欲调整相关租价，均按现行的租费 处理；同时将按卖场面积收取物业费用（仅此一项，就使卖场的费用飚升至日方难以承受的 — 地步）。更令日方想不到的是，中方自提出上述条件后，并没有留下任何让步的余地日方 如不照办，中方将停运通往卖场的电梯、封闭商场防火卷帘门，从而使卖场处于实际停业状 态。 日企百般无奈，临时采取了折衷的方案：如期交纳固定租金，不同意中方函件中提高相应租 金及费用的要求，并且诉至仲裁委。 仲裁开始后，中方的物业部门用广告牌等对卖场采取了围蔽措施，仅留了几个出入口，将原 来全开放经营的商场变成了封闭经营；同时，从地铁通往卖场的指示牌全部撤掉。进而，一 张大幅告示贴在商场入口处，称日方企业租给租户的场地均未经中方地产商同意，属于违法