读书笔记-冯仑买房这些事儿（4）[修改版]

冯仑买房这些事儿5：开发商的猫腻各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，在最近2年时不时就会爆出房价下跌的消息，但是跟大家的感觉又明显不一样，这是怎么回事？

5 冯仑买房这些事儿：开发商的猫腻 各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，在最 2 近年时不时就会爆出房价下跌的消息，但是跟大家的感觉又明显不一样，这是怎么回事？这主要是统计 的问题，比如北京上海这样的特大城市，核心区和郊区路程就很远，房价也能差一倍，如果计算加权平均 房价，就是相当于把核心区和郊区的房价加起来然后平均计算，参考的价值不大，而且现在的房子建设主 要都在郊区，核心区域已经没有什么地了，所以你会看到大量房子都在郊区开盘，也就拉低了房价。但其 实核心区的房价并没有下跌。 另外，现在由于新房限价很厉害，开发商要想达到业绩预期，就得搞点外科手段，比如捆绑精装修， 车位，以及配套设施，跟你签两份合同，所以尽管开盘价很低，但是买房的费用其实一点都不少。所以新 房价格涨跌其实也没有多少参考意义，去看新房价格，还不如去看全市的二手房价格更客观，这才是购房 人卖房时候的价格，全市也比较分散，不会因为一两个盘集中卖出，而影响数据。所以研究房地产的人， 通常只看统计局每月公布的二手房价格涨跌数据。 楼市一般有金九银十的说法， 9 一到月就是销售旺季，开发商通常都提前蓄客，批量开盘，然后制造几百套上千套房源被一抢而光 2019 的假象，但是年的金九银十基本已经完蛋，由于政策并未按照预期放松，限购限贷限售仍然压制楼市， 所以现在很难再出现销售井喷的情况。 现在很多人都被楼市吓怕了，之前经常看到日光盘的报道，说什么几千套房源，一天就抢光了。还有 什么购房人携带巨款，彻夜排队的事情，比如之前南京就有过类似的报道，而且似乎还是真事，并非是开 发商请来的托，作者说其实很多人都被忽悠了，首先，彻夜排队的，都是之前确定好意向的，甚至都已经 交过定金的。其次，开发商验资，也是为了加快回款速度，找到真实的客户群，恰恰说明开发商有资金压 力。第三，新房价格被政府刻意压低，形成了 套利空间。老齐多说一句，现在大多数新盘火爆，都是因为新房价格明显低于周边二手房造成的，大 家看到有巨大的套利空间，才会不顾一切的去买房。所以政府限价，其实反而催生了楼市火爆。但是购房 人也要想想，二手房的价格是不是靠谱，虽然标价很高，但等你卖出的时候，未必就是这个价格了，所以 套利机会看起来很完美，但是不一定真的能够实现。 至于房价的拐点，作者提醒投资者可以关注一些房产中介的数据，比如挂牌量，如果持续增多，就说 明卖房的多，买房的少，供给大于需求，房价的议价空间加大，如果带看量增加，则说明卖房的增多，卖 家又开始占优势。带看量增加的后几个月，市场先是成交量复苏，之后就是价格回暖。 接下来作者说了一下首付贷，他的观点跟老齐一样，认为首付贷比毒品还可怕，这东西让买房人和开 发商都乐此不疲，有了首付贷买房人的购房门槛降低了，缓解了前期自有资金不足的问题，也放大了资金 杠杆。而对于开发商来说，就是单纯的加了杠杆，增加客户，提高销售额，赚取更多的利息收入。 首付贷最大的特点就是帮助买房人，在正常的抵押贷款之外，再获得一笔资金，他的来源都是一些消 费贷，民间金融，甚至不排除高利贷。说到底就是反复抵押，加长杠杆的操作。每加长一个环节，也就更 加脆弱，一旦出现一个裂缝，那就随时暴雷。 首先，首付贷在房价上涨的阶段，相安无事，反而会加速你赚钱的速度，也放了一批根本买不起房，