违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定

违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定田朗亮作者单位：最高人民法院审判监督庭长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的额一般

38,39 违反城市房地产管理法第条等强制性法律规定的房地 产转让合同的效力认定 田朗亮 作者单位：最高人民法院审判监督庭 长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的 额一般较大，在民事再审与申请再审案件中，房地产转让纠纷一直占有较大的比 重，而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。在房地产市场价格急 剧上升时，通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效；在房地产市场价 格急剧下落时，则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。 另外，随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的 变化，比如对《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》） 2007101 中相关规定的认识的转变，以及年月日起《中华人民共和国物权法》 15 （以下简称《物权法》）施行后，对物权法第条确立的债权合同效力和物权 2009513 变动关系的不同理解，尤其是年月日起施行的《最高人民法院关于适 <> 用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》） 14 的第条疑义纷呈，使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。以下将依 38,392007 据司法实践，对《房地产法》第条（②年《房地产法》修订时增加 (200738,39 了一条作为“总则”的第６条，因此，现行房地产法年修仃）第条 199437,382007 系由年房地产法的第条序号调整而来。条文内容在年修法中无 变动）的性质进行逐项分析，讨论违反相关强制性法律规定的房地产转让合同的 效力认定，并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。 25 一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额％的房 地产转让合同的效力认定