关于商品房买卖合同纠纷中的问题

关于商品房买卖合同纠纷中的问题 　　笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下： 　　根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建立

关于商品房买卖合同纠纷中的问题 笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是 当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下： 根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建立的经济 适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房 不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土 地上以“旧村改造”名义建立的房屋，原房管局下属的房管所以危 房改造等名义开发建立的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土 地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否 适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建立者是否 符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企 业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释 中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房 地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应 适用司法解释。还有人主张以商品房开发建立用地是否为国有土地 作为是否适用司法解释的条件之一。 笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其 自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适 用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的 房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合 同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建立者 是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述 认识，非房地产开发企业建立的的房产之买卖不适用解释，不管是 否公开向社会出售；安居工程等国家对购置对象有限制条件的房 产，不管是否房地产开发企业建立，均不适用上述司法解释；解释