浅谈完善我国不动产登记制度

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龙源期刊网http://www.qikan.com.cn 浅谈完善我国不动产登记制度 作者：易树钊 来源：《法制与社会》2013年第03期 摘要《物权法》的颁布，确立了物权公示公信的原则和不动产登记制度。作为物权变动 的一种模式，在因法律行为引起的物权变动方面，主要包括动产交付和不动产登记两个内容。 动产的交付在实际中表现为简易交付、指示交付、占有改定和拟制交付四种，其物权变动模式 相对较为简单；而在不动产的登记方面，首先，关于不动产的定义除了包括一般意义上的房 屋、土地等不可移动或移动将改变其价值的物，在理论上，还包括添附于土地和建筑物的物。 其次，不动产的变动表现为登记。 关键词不动产登记物权法 作者简介：易树钊，华南理工大学法学院民商法学2010级硕士研究生。 我国新颁布的《物权法》明确规定建立全国统一的不动产登记造册制度，全国实行统一的 登记机构、登记内容和登记办法，对于减少不动产管理工作的混乱，促进交易有着重要的意 义。但在实际操作中还存在较大的问题，如法律、行政法规规定过于原则，对于基本的登记机 构也没有具体明确，现行的农村土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，《物权法》以 形式审查为主，实质审查为辅以及查阅制度障碍繁多等等。物权公示公信原则旨在稳定秩序， 保护当事人的利益，促进市场交易，因而我们还须借鉴其他国家，制定统一的不动产登记法， 同时，以配套的行政制度保障不动产登记制度的完善。如此，物权公示公信原则的立法宗旨才 能得以实现。 《物权法》第十条关于“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和 登记办法，由法律、行政法规规定”过于原则，对于基本的登记机构也没有明确，现行的农村 土地承包经营权登记制度不能达到公示的要求，以形式审查为主，实质审查为辅，不利于保护 权利人的利益，有关不动产物权公示制度的立法不统一、行政责任难以落到实处等等，建立统 一的不动产登记制度必然会改变这种混乱的局面。法律的任务在于以最少的社会成本支出调整 各种利益冲突，保障和实现社会利益最高，笔者分别从立法层面和行政制度层面提出一些完善 我国不动产登记制度的建议。 一、立法层面 在市场法治经济中，国家政府的基本功能是提供公平的法律和良好的秩序。尽管国家不能 决定一个制度如何工作，但是正如穆勒所说，它却有权力“决定什么样的制度存在”。因为“资 源要经过引导才能投向生产率更高的用途”。如果物权变动还是按照以往由几部单行法规分别 独自规定的立法模式，这样一来不仅造成了法律制度的不周延，导致产生利益冲突；二来也不 利于系统法律规范的有机统一形成，其法律效率必然低下。从立法层面，我认为我国有必要制 定统一的不动产登记法。我国目前采取单行法律法规分别规定的立法模式，由于立法主体各有