房企偷逃税问题及策略

房企偷逃税问题及策略随着我国住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，农村人口城市化的加快，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源

房企偷逃税问题及策略 随着我国住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，农村人口城市化的加 快，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经 成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因，房地产开发企 业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。 一、房地产企业偷逃税现象严重 自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展迅猛，私人拥有房地产 的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相 比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998～2003年，我国房地 产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切 相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维 持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产 业迅速崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研 究》2005年第5期）。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税 百强排行榜”看，竟然没有一家房地产企业入围。由此可见房地产行业发展与税收 增长是严重失衡的。 房地产企业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检 查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题；偷逃税的房产企业竟然达 九成以上。而且，令当地税务部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是 “微利”或者“亏损”。同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进 行了专项检查，检查发现被查的58家企业中，96%存在问题。“这早就是一个公 开的秘密。”杭州市某房地产企业副总不以为然表示，“你让房产企业都拍拍胸口 扪心自问，谁没有偷过税。”由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，国家税务总 局下发的国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查 的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。 二、房地产企业偷逃税的主要手段 通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开 发企业偷逃税手段繁多，形式多样，常见的大致可归纳为以下几种。 （一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款 一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税 款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的 利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所 换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。 二是房地产企业以商品房或门面房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业 属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大，资金短缺严重，而建筑安 装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企 业协议首先带资入场的现象。房子建成后，房地产企业就以相应等值的商品房或门 面房冲抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税、企业所得税。 三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产