关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考

关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考 程德元 刘一览 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称“《暂行条例》”)第六条规定:计算增值额的扣除项目包括,取得土地使用权所支付的金

关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思 考 程德元 刘一览 《中华人民共和国土地增值税暂行条 例》(以下简称“《暂行条例》”)第六条规定:计算增值额的 扣除项目包括,取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成 本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑 物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他 扣除项目。《暂行条例》实施细则第七条第四款规定:旧房 及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时, 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以 成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确 认。在实务操作过程中,主管税务机关与纳税人之间就“评 估价格”产生严重分岐,表现在:评估价格是指旧房及建筑物 “取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价?这 个分歧直接影响到“评估价格”的认定,最终影响土地增值 税汇算清缴。笔者认为:房地产评估是由具有资质房地产评 估机构按照相关法律、法规和操作规程规定,运用具体评估 方法,评定估算出委托评估资产价值。至于评估基准日、评 估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目 的、相关的法律、法规,并结合委托方的要求来确定,但考虑 到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于