房地产开发企业会计核算和制度

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(1) 房地产开发企业会计核算 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋 分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者， 又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1 ．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋 和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2 ．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上 继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为 商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3 ．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4 ．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1 ．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内， “” 按照规划、征地、设计、施工、配套、管理六统一原则和企业的建设计划、销售计划进 行开发经营。 2 ．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场 价格作价转让或销售。 3 ．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1) 经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套 设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2) 涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经 济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代 建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4 ．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、 配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述 每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量 的资金。 5 ．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路 </P><P> 不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、 房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准 确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。