商业地产的精细化经营管理(2)

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商业地产的精细化经营管理 “” 实行统一管理，分散经营 1. “统一管理，分散经营”的概念 “统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管 理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直 接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 2. 实施商业项目的统一管理理念 购物中心的“统一管理”理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物 管。“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。 （1）要求一：品牌审核管理。所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后 才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、 注册商标登记证、产品合格委托书、品牌代理委托书、税务登记证、法人授权委托。 （2）要求二：完善的租约管理。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管 理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受 到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认 可，完善租约还包括营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、 悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务；承租 人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一收银 等方面的内容。