物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲

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物业管理前期介入、接管验收、入伙三步曲 绪论 物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深 圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先 导性产业地位的确立，特别是1994年中央作出在我国建立并发展社会主义市场经济制 度的英明决策，以及其后提出“住房商品化”的政策目标后，物业管理便成为一个新兴 行业，并由南往北、由东往西、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴 小城市传递，以世所罕见的高速度崛起着、壮大着、发展着。至今已有2万多个物业管 理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业 管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；1997年我国便已涌现 出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，一些发达 城市的地方性物业管理法规、章程或条例也出台不少；全国物业管理条例也有望在年内 颁布；全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广大城镇居民人心， 不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物 业管理”等。总之，物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国服务性行业中的佼佼 者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。 然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难 免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，我国物业管理投诉居高不下；管理不 规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到我国物业管理的前进、 发展，也影响到业主们的利益。这些问题归根到底是我国的物业管理没有或没做好物业 管理的前期介入，对物业进行前期管理。随着我国物业管理行业的发展，多数的物业管 理公司已经开始注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介入，有利于物 业今后的管理和树立物业管理公司的品牌。 前期管理与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。其主要区别在于时间段和 法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选 聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。根据前期介入 阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研 究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程结束、准备竣工和接管 时介入作为晚期介入。法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员 会选定物业管理公司，而前期物业管理，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委