精选房地产产业的转型探讨

房地产业的转型研究 目录 一、 房地产业的发展历程与现状 二、 房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用 三、 转型中房地产业出现的矛盾和问题 四、 在转型中发展和完善房地产市场的政策建议 五、 房地产业的发展趋势与转型展望 一、 房地产业的发展历程与现状 （一） 房地产业的发展历程 11950—1978 、年房地产业的退化 1950 年海南解放后，国家对房地产逐步实行接管、没收和整顿的新政策。一是没收旧政府和 官僚资本的房地产，接管外国资本在海南的房地产；二是宣布承认城市私人房地产的所有权， 保护产权所有人的合法权益；三是整顿房地产市场，对高租金和掮客进行了限制和打击。旧 的房地产市场秩序被打破，房地产市场日趋萎缩，机制运行日趋弱化。 1956“” 年，对私营房地产实行社会主义改造，采取的形式是国家经租，即国家付给房地产 主租金，赎买房地产权，使大部分私营房地产变成公有，并对一切房地产的买卖、租赁实行 严格的政府控制。自此以后，房地产市场步入计划经济轨道，市场机制逐渐失去了作用。 1966“” 年后，由于文化大革命冲击，个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城 镇，只有各类政府机关和公有企业才可以投资建房，土地由政府无偿划拨，如需征用农民土 地，则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。政府、国 有企业之间的房地产转移，无需买卖，只需账面划拨。在农村，农民及企业可在自己所在的 土地上建房，仅作自用，不能买卖。至此，房地产市场已经消亡，不复存在，市场机制失去 1978 了运作的基础。这种状态，一直延续到年。 1950—1978 年，海南房地产市场从有到无，房地产运行机制从市场机制转向计划机制，是房 地产的另一种转型过程，属于房地产业的退化时期。 21979—1986 、年房地产市场的复苏 1978“” 年党的十一届三中全会以后，实行了改革开放，提出了计划经济为主，市场调节为辅 的理论和政策。于是，肯定了房地产的商品属性，并且房地产要按商品货币规律即市场规律 1980“ 来进行管理和发展。邓小平同志于年在一次谈话中较系统地阐述了这一观点：关于住 宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人购买房屋，也可以自 10 己盖；不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，年、 15 年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。 因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子， 交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高 ” 了，对低工资的职工要给以补贴。这些政策要联系起来考虑。邓小平同志的这些话，对房地 产（包括住宅）改革理论和政策的形成，起到了重要的推动作用。 12 理论上的成果有：（）肯定了大部分的土地和房产的商品属性；（）对住宅的商品属性有 3 所认识；（）房地产管理，在计划调节以外，还要发挥市场机制的调节作用。