房地产投资决策中实物期权方法的应用经济学论文

房地产投资决策中实物期权方法的应用_经济学论文 　　The Application of Real Option Approach to Investmen

_ 房地产投资决策中实物期权方法的应用经济学论文 The Application of Real Option Approach to Investment Decision-making in Real Estate 【摘要】传统的净现值投资决策方法将不确定性视为一种损失，忽略了项目投资的灵活 NPV 性和战略性，往往造成项目价值的低估，而实物期权弥补了法的不足。本文将实物期 权方法引入房地产投资决策中，对比分析了传统净现值法的一些不足，介绍了实物期权的基 B-S 本理论，并采用了期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的迟延期权进行了案例 分析。 【关键词】实物期权；投资决策；金融期权定价 Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as adeficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate. Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing 房地产业是一种典型的投资大、风险高、周期久的投资行业，受各种不确定因素的影响 较多，开发项目能否顺利进行以及效益获取的最大化是建立在合理、科学的投资决策方法上 的。因此，研究房地产投资决策对企业的发展和效益具有重要意义。 NPV 一、法在房地产投资决策中的缺陷 NetPresent ValueNPV 在房地产投资决策中应用最为广泛的是净现值法（，简称），但 12 净现值方法隐含着下列假设：（）投资是可逆的；（）未来现金流的收益是可测的，并能 3 确定相应的折现率；（）投资者在投资时机上没有选择的余地，只能采用刚性的投资策略。 然而对于房地产投资而言，上述假设显然是不合理的。首先，对于房地产来说，其投资 并不是可逆的。一旦投资，投资的初始成本部分或全部成为沉没成本，不容易收回。其次， 由于各种不确定性的存在，未来的收益状况的预期未必会按一条清晰可见的轨迹运行，因此 决策者很难对未来收益状况做出准确的判断，并且折现率的选取往往会融入人为的主观因素 [1] 而使折现率取值偏大，从而降低了投资项目的价值估计。所以单纯以净现值作为投资决 策的依据往往会导致决策失误。再次，投资者在不确定的环境下可以灵活地选择投资时机， 房地产开发是一个动态投资决策的过程，投资决策者可以根据新信息对项目投资策略做出及 时的调整，以求获得更大的利润。而传统净现值法是一种无法体现出房地产投资的这种柔性 价值，它认为在项目的选择过程中要么现在就投，要么永远不投的一次性的决策，而不是可 以推迟等等再看，这样会导致良好的投资机会的流失。 由上述所见，在不确定性极大的房地产业，传统的投资决策方法具有很大的局限性，因 此不能很好的为投资者提供科学的决策指导。实物期权方法正迎合这种评价与决策的需要， NPV 以一种新的思维视角来看待房地产投资决策，弥补了法的这些不足。