房地产建安成本控制要点

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这 1. 项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不 大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1） 比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能 进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2） 越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造 价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政 标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的 造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回 答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的 时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方 案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问 题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来 讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗， 想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙 设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局 部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每 延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事 情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间， 远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计 的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花 费相当大。这是不可取的。 基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平 2. 是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基 础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础 全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科 学的。 基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而 与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的 桩基础工程，其造价为600－800元／m2。