控制性详细规划中容积率思考

控制性详细规划中容积率的合理确定 ——以昆山老城改造为例段兆广摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规

控制性详细规划中容积率的合理确定 ——以昆山老城改造为例 段兆广 摘要： 容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可 操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分 析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改 造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。 关键词： 控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要 指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑__与整个宗地__之比。一定区域范围内容积 率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内 建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量 [1] 纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其 中，容积率对于__建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到__强度，与__商利益密切相 关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规 划管理部门与房____商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之 [2] 一。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为 例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结 合具体用地的区域位置、__建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根 据北京四环内的__建设经验表明，__容积率分类指标是：__的容积率不高于0.4，多层(4层～ 6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0以下，高层 (10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于