影响开发商拿地的三个因素

影响拿地的3大因素文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监文/李琦中骏置业营销副总监我们不是拿下了土地再来做定位，而是根据产品线选择适合的土地来开发。拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。

3 影响拿地的大因素 / 文黄章林克而瑞信息集团品牌总监 文/李琦中骏置业营销副总监 我们不是拿下了土地再来做定位，而是根据产品线选择适合的土地来开发。 拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。本文从企业因素， 城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。 影响拿地的因素之企业因素 1. 公司战略 从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在 该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系， 尽可能的把更多的城市做成根据地。 2. 土地储备 一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是 对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保 证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三 四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组 合等等。 3. 资金情况 公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩， 募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目 土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。 4. 溢价能力 公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢 价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较 高的机会获得该项目。反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实 际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。其中政府关系也是公司实现土地 向下溢价的一项重要资源。 5. 成本控制 公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极 强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场 的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。 6. 隐性收益