宅基地使用权流转应采用“退出—出让”模式

摘要：“三权分置”中宅基地的流转，在目前我国无法对宅基地使用权实施去身份化的赋权 并允许转让的背景下，不应是宅基地使用权人独立自主地为他人设定次级用益物权，也很难 是受让人直接从集体取得法定承租权，而

“三权分置”中宅基地的流转，在目前我国无法对宅基地使用权实施去身份化的赋权并 摘要： 允许转让的背景下，不应是宅基地使用权人独立自主地为他人设定次级用益物权，也很难是 受让人直接从集体取得法定承租权，而应是在借鉴国有划拨土地流转方式的基础上，由宅基 地使用权人自愿将宅基地在一定期限内退回给集体，并由集体将建设用地使用权出让给受 让人，此即“退出一出让”模式。这一做法已为地方立法所证明，也是我国土地权利制度发展 路径依赖的结果，具有平衡农民与集体利益，权利保障规范、清晰和稳定等制度优势。 ：三权分置；集体土地;宅基地使用权 关键词 一、问题的提出 自中央提出宅基地三权分置改革方案以来，相关的讨论如火如荼，对于其分置的权利 类型和分置方式，分歧仍然很大。宅基地三权分置的前提是宅基地使用权本身的禁止转让。 提出宅基地三权分置的原因，一方面，是为了盘活宅基地，另一方面，宅基地使用权本身具 有身份性，需要承担对村民的保障职能，因此法律禁止宅基地使用权的转让。很多学者强调 要通过赋权的方式，解禁宅基地使用权的转让，这实际上意味着宅基地使用权突破了身份的 限制，不再以特定身份主体的存续为权利存续的条件，显然是对宅基地使用权的根本变革， 将会创造一种主体自由、转让自由且没有时间限制的土地使用权。这种改革方向从长远看固 然值得赞同，但在中央强调“不能把集体土地所有制改没了”的背景下，其很难说具有现实 性。 在禁止宅基地使用权本身转让的前提下，关于宅基地流转路径的观点 主要有如下几种。第一，承租权说，即认为农民房屋的受让人可以基于出租法律规定或合同 约定的问题。如果严格按照法律规定和合同约定进行建设，则对于合同未曾规定的使用方式，