住房制度改革新阶段中的金融问题研究(1)

住房制度改革新阶段中的金融问题研究今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应

住房制度改革新阶段中的金融问题研究 721 今年月日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一 次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社 会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增 长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是： 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住 房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应当坚持的基本原则是：坚持在国 家统一政策目标下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚 持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入 了一个新的阶段。 笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标 能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真 分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建 立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正 是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房 制度改革新阶段中的金融问题。 一、住房金融问题的综合分析 住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、 分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当 前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。 （一）住房开发与建设中的融资问题 20 经过年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨 体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过 90%20%6070% 去的下降为左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的—； 0%20% 城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的增加到左右。 1979-1995125.5 年，全国城镇住宅投资总额超过万亿元，住房竣工面积达亿平方米。投资额 30144 和竣工面积分别为前年的倍和倍。 与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强， 199521.6% 年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的，开发企业发 1.4%22.4%. 行债券和股票募集资金占，金融业在房地产开发中的贡献已达但是但是但是，与 6080% 国外金融业在房地产开发建设中的贡献—相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与 度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的 传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中 还存在如下突出问题： 1 、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高