物业管理重点及难点

精品文档物业管理的重点和难点难点主要有以下几个方面一、物业管理收费难的问题原因：1.业主对“掏钱买效劳〞消费观念不适应。 2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费〞 ，拖欠物业管理费。

物业管理重点及难点 精品文档 物业管理的重点和难点 难点主要有以下几个方面 一、物业管理收费难的问题 原因：1.业主对“掏钱买效劳〞消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费〞 ，拖欠物业管理 费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新公布的?物业管理条例?〉第十五条，业主委员会是业主 大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同。也就是说物业公司与 业主委员会是委托 与被委托关系。按照权利与义务对等的原那么，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义 务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了效劳义务，还要向每一个业主去收费。这种错 位的权利义务关系，给 物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业效劳不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意 是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委 会根据所签订的物业委托合同里效劳标准来衡量。 解决方法：一方面物业公司要做好物业的效劳工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议 物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，局部业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有 业主在缴清管理费后，才可对物业公司的效劳不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，假 设实属物业公司效劳不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、电梯运行收费及摊销的问题 解决方法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比拟合理，也就是多层或高层的住户多使用，多 缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 三、停车场责任承当的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管 区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，那么物业公司不用承当赔偿责 任。假设是保管或两者兼有那么理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这 些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费 用标准含在 所交的物业管理费用中〔自己买车位不存在交纳占位费用〕。没有买车位的业主或外来的车主那么每月或 每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。 认为万一小区内有车 辆丧失，假设是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承当责任；假设这车辆的业主有 车位无须交停车费，物业公司那么必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；假设是外来的 车辆，也没有交停车费，物业公司那么不需要承当赔偿责任。 在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不管汽车的档 次、价值。一旦车辆丧失，物业公司需要承当赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成 了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购置保险分散物业企业的保管 风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的上下因素追加保管费用，明确 双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样假设有 车辆丧失，责任承当及赔偿也一目了然。四、物业管理费收费标准问题 五、物业管理的效劳水平 六、停车收费问题 七、房屋质量问题和维修等问题 八、业主委员会维权途径不畅 重点有以下几个方面 1/ 41