新形势下房地产营销策略[修改版]

第一篇：新形势下房地产营销策略新形势下房地产营销策略探析 摘要 房地产市场经历十年高速发展，而今面临滞销和降价，这预示着房地产市场的发展进入拐点，由高速发展转向健康有序的发展，在产业洗牌过程当中，明确

第一篇：新形势下房地产营销策略 新形势下房地产营销策略探析摘要房地产市场经历十年高速发展，而今面临滞销和降价，这预示着 房地产市场的发展进入拐点，由高速发展转向健康有序的发展，在产业洗牌过程当中，明确房地产市场制 度背景和政策动向、清醒地了解市场目前的情况和大形势、把握新的营销时代的营销模式都对房地产企业 平稳度过市场拐点和占领先机至关重要。 1500 一、房地产市场制度背景 1997201416 从年我国取消住房分配制度到年的这年时间，房地产从初生发展为中国的支柱产业， 200318 年国务院号文件将房地产定为支柱产业。在房地产的发展历程中，制度背景和中央政府的适时宏 观调控对房地产市场的快速发展具有重大的影响，因此要明确当下房地产形势并制定相应营销计划，必须 从房地产行业的制度背景出发。 土地制度 从土地产权制度来看，我国实行二元土地所有制，农村和城市郊区的土地除由法律规定外归集体所有， 城市土地归国家所有。这样的土地产权国有制度实际上赋予了地方政府对土地的实际控制权和管理权。从 土地征用的制度来看，地方政府是土地征用、土地储备和土地出让的唯一合法主体，是区域内土地一级市 场的唯一供给着。从土地出让制度来看，现行法律制度规定，经营性土地的出让必须通过公开招标、拍卖 “” 或挂牌等方式。招拍挂土地出让方式决定了价高者得的土地出让现状。从土地收益分配制度来看，目前 10% 中国土地收益分配机制是中央政府除提取的教育资金、水利建设基金外不参与土地出让收益分配，土 地收益由地方政府一次性收取。 财政税收制度 分税制改革将各种收入划分为中央财政固定收入、地方财政固定收入、中央和地方财政共享收入；并 实施税收返还制度。分税制改革导致财权上移，事权下移，表现为中央政府在财税分配中提高比重，地方 政府公共服务压力增大，财政支出增多。这就为地方政府出让土地增加财政收入维持公共服务提供了契机， 也成为地价攀升，房价上涨的推动力；同时单一的以财政收入和经济发展考核评价地方政府的机制也从另 外一个角度推动土地财政，依靠出让土地增加财政收入，推动经济发展做出政绩，以便顺畅地方官员的升 迁道路，这样的政绩考核制度也是房价攀升的隐形原因。 房地产市场的宏观调控政策 1997201416 从年我国取消住房分配制度到年的这年时间，房地产从初生发展为中国的支柱产业， 发展速度是毋庸置疑的，但是发展的质量质疑声颇多，在各个阶段都呈现出发展不健康的信号，相应的， 中央政府都对这些比健康信号进行了调控，可以说房地产市场的发展与国家对其调控是息息相关的。中国